MENU
Yurt Dışı Gayrimenkulde Gizlilik Dönemi Bitiyor
Taşınmaz sahipliği ülkemiz açısından hala çok güvenilir bir yatırım ve tasarruf aracı olma özelliğini koruyor. Özellikle son yıllarda sadece ülkemizde değil giderek, ABD, İngiltere, Almanya ve Körfez bölgesine de yoğun bir yatırım ilgisi var. Peki vergisel açıdan durum nasıl, bilmemiz gereken neler var? Bu konuyu değerli hocamız Prof. Dr. Selçuk Özgenç’e soralım dedik. Bizi kırmadı teşekkür ederiz.
Özellikle son torba kanunda, konutta faiz gider indiriminin kaldırılması ve daraltılması planlanan istisnada son anda geri adım atılması “gayrimenkul sermaye iratlarında” tekrar alevli bir gündeme sebep oldu.
OECD’nin gayrimenkuller hakkında otomatik bilgi değişimi için hazırladığı yeni çerçeve, birkaç yıl öncesine kadar teorik bir ihtimal olarak görülen bir alanı somutlaştırdı:
Artık sadece banka hesapları ve kripto varlıklar değil, yurt dışındaki taşınmazlar da küresel vergi şeffaflığının konusu haline geliyor.
Geçtiğimiz hafta, yirmi altı ülke ortak yaptıkları açıklamayla 2029’dan itibaren yabancı ülkelerdeki taşınmazlara ilişkin bilgilerin otomatik olarak değişilmesi konusunda niyet beyanını kamuoyuyla paylaştı. Yeni çerçeve – Taşınmaz Mallar Hakkında Kolayca Erişilebilir Bilgilerin Değişimine İlişkin Çok Taraflı Yetkili Makam Anlaşması (IPI MCAA) – OECD’nin finansal hesaplar, kripto varlıklar ve dijital platform işlemleri üzerindeki otomatik bilgi değişimi için oluşturduğu mevcut mimariye dayanmaktadır. Bu anlaşma, mülkiyet bilgileri, taşınmaz değeri, işlem geçmişi ve kira gelirleri dâhil olmak üzere vergi idarelerinin “kolayca erişilebilir” bilgilere ulaşmasını sağlayarak, sınır ötesi vergi raporlamasında uzun süredir devam eden bir boşluğun kapatılmasını amaçlıyor*.
Türkiye henüz bu ülkeler arasında değil ama gireceğini öngörmek veya girmesi gerektiğini söylemek mümkün. Türkiye mukimi gerçek kişiler ve şirketler, uzun süredir başta Avrupa olmak üzere pek çok ülkede ciddi bir gayrimenkul portföyü biriktirmiş durumda. Düzenleme, Türkiye açısından hem vergi idaresi hem de mükellef davranışları, uluslararası vergi uyumu, TMSF/BDDK denetimi, kara para ile mücadele, yurt dışı varlık beyanları gibi birçok alanda etki doğurma potansiyeline sahip. Peki bu yeni sistem devreye girdiğinde ne olacak?
Yurt Dışı Gayrimenkul Edinimi Artık “Görünür” Hale Gelecek
Bugüne kadar Türkiye’den bir mükellefin Londra’da, Berlin’de, Lizbon’da, Dubai’de ya da Miami’de bir dairesi olup olmadığını Türkiye’deki vergi idaresinin görmesi sanıldığı kadar kolay değildi. Çoğu durumda bu bilgiler ancak ihbar, banka hareketleri, yurt dışı makamlarla tekil bilgi talepleri ya da tesadüfi tespitler üzerinden elde edilebiliyordu.
Gayrimenkul için otomatik bilgi değişimi ise bu tabloyu kökten değiştiriyor. Mülkiyet bilgileri, alım–satım tarihleri ve bedelleri, kira gelirleri gibi veriler, düzenli ve sistematik biçimde paylaşılmaya başlandığında, yurt dışındaki taşınmazlar Türk vergi idaresi açısından artık “bilinmeyen” olmaktan çıkacak.
Beyan Dışı Kira Gelirleri ve Değer Artış Kazançlarında Yeni Risk Dönemi
Türkiye’de yerleşik bir kişinin yurt dışındaki taşınmazından elde ettiği kira gelirini Türkiye’de hiç beyan etmemesi, satıştan doğan değer artış kazancını görmezden gelmesi, bugüne kadar birçok kişinin “nasıl olsa görünmez” diye düşündüğü bir gri alandı.
Otomatik bilgi değişimi devreye girdiğinde ise ilgili ülkedeki tapu kayıtları, alış–satış bedelleri ve tarihleri, taşınmazdan elde edilen kira gelirlerine ilişkin bilgiler Türk maliye idaresinin ekranına düşebilecek. Bu da beyan dışı kira gelirleri ve gizlenen değer artış kazançlarının riskli hale gelmesi anlamına geliyor. Kısacası, “yurt dışında ev / mülk var ama Türkiye’de hiç konuşmuyoruz” dönemi teknik olarak sona eriyor diyebiliriz.
En Zenginler Artık Daha “Şeffaf”
Türkiye’de yıllardır süregelen bir tartışma var: “Servet vergisi olur mu, olmalı mı?” Bu tartışmanın önündeki en büyük teknik bariyer ise hep aynıydı: Veri yokluğu. Finansal hesaplar için otomatik bilgi değişimi zaten önemli bir dönüşüm yaratmıştı. Şimdi buna gayrimenkulün de eklenmesi, tabloyu daha da değiştirecektir. Çünkü gayrimenkul, özellikle yüksek gelir ve servet grubunun en önemli varlık kalemlerinden biri. Bu sistemle birlikte, yurt dışında çok sayıda taşınmazı olan, servetini bilinçli olarak finansal sistem dışına kaydıran, şirket, trust veya paravan yapılar üzerinden gayrimenkul tutan kişilerin varlık yapıları, en azından vergi idareleri açısından daha görünür hale gelecek. Bu da gelecekte olası bir servet vergisi, artırılmış servet bildirimi veya yüksek gelir gruplarına yönelik özel vergi politikaları tartışmalarını teknik olarak daha yapılabilir kılacaktır.
Kara Para Aklama ve Yolsuzlukla Mücadelede Etkisi
Uzun yıllardır yolsuzluk gelirlerinin, suçtan kaynaklanan gelirlerin, politik nüfuz istismarının önemli bir kısmının yabancı ülkelerdeki gayrimenkullere yönlendirildiği biliniyor.
Gayrimenkul bilgilerine ilişkin otomatik değişim, yalnızca vergi idarelerinin değil; mali istihbarat birimleri ve savcılıkların da araç setini genişletecek görünmektedir. Böylece politik nüfuz sahibi kişilerin yurt dışı taşınmazları, kamu kaynaklarının kötüye kullanımıyla edinildiği iddia edilen gayrimenkuller, şüpheli para hareketlerinin gayrimenkule dönüşmesi daha görünür ve izlenebilir hale gelebilir. Bu açıdan bakıldığında, yeni çerçeve sadece vergi değil, hukukun diğer alanlarında da etkili olacak bir araçtır.
Çifte vergilendirme ve uyuşmazlık riski
Veri arttıkça, uyuşmazlıkların da artmasını beklemek oldukça doğal bir sonuç. Yurt dışındaki kira gelirleri ve taşınmaz satışlarından elde edilen kazançlar söz konusu olduğunda, hangi ülkenin hangi gelir üzerinde öncelikli vergileme hakkına sahip olduğu, çifte vergilendirmenin nasıl önleneceği, çifte vergilendirmeyi önleme anlaşmalarının (ÇVÖA) nasıl yorumlanacağı, Türkiye’de beyan zorunluluğu olup olmadığı ve mahsup imkânları giderek daha teknik ve daha sık tartışılan konular haline gelecektir.
Bu da kaçınılmaz olarak, karşılıklı anlaşma usulü başvurularına ve yargısal uyuşmazlıklara olan talebi artırma potansiyeline sahiptir.
Kısacası, OECD’nin gayrimenkul için getirdiği otomatik bilgi değişimi çerçevesi, Türkiye açısından sadece teknik bir vergi idaresi konusu değil; aynı zamanda servet dağılımı, vergi adaleti, mali suçlarla mücadele ve mükellef davranışı ekseninde çok katmanlı bir dönüşüm anlamına geliyor.
Yakın gelecekte yurt dışındaki taşınmazlara ilişkin bilgiler, Türk vergi idaresinin erişebildiği bir veri setine dönüşecek. Başka bir ifadeyle, “gizlilik dönemi kapanıyor”. Bu dönüşüm, vergi uyumu ve bireysel yatırım kararları üzerinde doğrudan etkili olacak.
Sevgi & Saygılarımızla,
Tax & International Advisory | Taxia & Taxademy
