MENU
Bildiğiniz üzere, Takdir Komisyonlarınca 2026 yılında uygulanacak emlak vergisi değerleri belirlenmiş ve kamuoyuna ilan edilmiştir. Bu yıl açıklanan değerlerin geçmiş dönemlere kıyasla olağanüstü artış göstermesi, birçok mükellef tarafından “fahiş” olarak nitelendirilmekte ve bu nedenle çok sayıda kişi dava açmış veya açmaya hazırlanmaktadır. Belirlenen değerlerin yalnızca emlak vergisiyle sınırlı kalmayıp özellikle gelir vergisi (kira gelirleri ve değer artış kazancı) ile değerli konut vergisi başta olmak üzere tapu harçları, kurumlar vergisi ve veraset ve intikal vergisi gibi farklı vergisel yükümlülüklerde ve ödenecek sigorta tutarları üzerinde de doğrudan etkili olacağı dikkate alındığında, konu önemini artırmaktadır.
2026 Yılı Emlak Vergisiyle İlgili Bilinmesi Gerekenler
Takdir Komisyonu kararlarının doğrudan mükelleflere tebliğ edilmediği, belediyeler ve muhtarlıklarda ilan yoluyla duyurulduğu görülmektedir. Bu nedenle dava açma süresinin kararların öğrenilmesinden itibaren 30 gün içinde işleyeceği kabul edilmektedir. Normal şartlarda son tarih 30 Temmuz 2025 olarak öngörülmekteyse de adli tatil sebebiyle sürenin fiilen 8 Eylül 2025 tarihine kadar uzayacağı değerlendirilmektedir. Danıştay’ın yerleşik içtihatları uyarınca dava açma süresinin yıl sonuna kadar devam edebileceği yönünde yorumların bulunduğu da hatırlatılmalıdır.
Özellikle belirlenen değerlerin önceki döneme göre minimum 6–7 kat oranında artış göstermesi halinde dava açma seçeneğinin değerlendirilmesi gerekmektedir. Ancak burada belirlenen yeni emsalin gerçek değere yakın olup olmadığının da değerlendirilmesi gerekmektedir. Açılacak davaların sonuçları yalnızca başvuran mükellefi değil, aynı cadde veya mahallede yer alan tüm taşınmaz sahiplerini de kapsayabilecek niteliktedir. Dolayısıyla sürecin toplu sonuçlar doğurabileceği öngörülmektedir.
Mükelleflerin, asgari ölçüdeki arsa ve arazi birim değerlerini belediyeler ve muhtarlıklarda ilan edilen listeler aracılığıyla veya yazılı başvuru yaparak öğrenmeleri mümkündür. Takdir Komisyonu kararlarına karşı açılacak davalarda yetkili merci ise ilgili idarenin bulunduğu yer vergi mahkemeleri olacaktır.
Bu noktada, hükümet ve muhalefet cephesinde de konu gündemdedir. Önce Cumhuriyet Halk Partisi tarafından konuya ilişkin bir kanun teklifi de Türkiye Büyük Millet Meclisi’ne sunulmuştur. Teklif ile Emlak Vergisi Kanunu’na eklenmek istenen geçici madde ile 2025 yılı için takdir edilen asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerlerinin %50’sinden fazlasını aşan artışların 2026 yılı için geçerli olmaması öngörülmektedir. Buna göre, 2026 yılına ilişkin takdir edilen değerlerin hesabında 2025 yılı için uygulanan değerlerin %50 fazlası esas alınmakta, takip eden 2027, 2028 ve 2029 yıllarında da bu üst sınırın baz alınarak emlak vergisi matrahlarının belirlenmesi düzenlenmektedir. Teklif ile, Takdir Komisyonlarınca dört yılda bir belirlenen ve çoğu zaman mükellefler açısından fahiş sonuçlar doğuran artışların sınırlandırılması amaçlanmaktadır. Benzer bir düzenleme geçici maddeler itibariyle 2007 ve 2017 senelerinde de yapılmıştır.
Konunun bir önemli boyutu da aslında bu vergilerin yerel yönetimler için önemli bir gelir kaynağı olmasıdır. Yani diğer vergilerden farklı olarak bu vergilerin vatandaşın hayatına hizmet olarak dönme ihtimali daha yüksek olup, katılımcı demokrasi gereği hesabının sorulabilmesi her zaman olanaklıdır.
Açılacak davalarda neler talep edilebilir?
Açılacak davalarda takdir kararlarının iptali yönünde talepte bulunulabileceği gibi, kararın belli bir kısmının makul olduğu, ancak yüksek olması sebebiyle belli bir kısmının iptal edilmesi gerektiği yönünde de talepte bulunulabilecektir. Bu durumda kararın ne kadarlık kısmının makul olduğu yeniden değerleme oranı, yurt içi üretici fiyat endeksi, tüketici fiyat endeksi ve döviz kurlarındaki artışlar gibi kriterler esas alınarak belirlenebilecektir.
Mahkemelerin yeni değer takdiri yapma yetkileri bulunmamakla birlikte, yapılan takdirlerin fahiş bulunan kısımlarını iptal etme yetkileri mevcuttur. Açılacak davalarda mükellef lehine verilecek en iyi karar, takdir kararının belli bir tutarının iptal edilmesi yönünde verilen kararlardır. Bu durumda mahkemeler, kısmen kabul kısmen ret şeklinde karar vermekte ve bu da mükelleflerin karşı taraf vekâlet ücreti ödemesini gerektirmektedir. Takdir Komisyonu kararlarının tamamen iptal edilmesi halinde ise Takdir Komisyonları yeni değer tespit etmek durumunda kalacaktır.
Bahse konu davalar ilgili mükellefler tarafından açıldığında her ne kadar bulundukları aynı cadde veya mahallede yer alan tüm taşınmaz sahiplerini de kapsayabilecek etkileri olsa da toplu olarak açılamamaktadır. Yani her mükellef ayrı ayrı dava açmalıdır. Ayrıca, emlak vergisi değerlerine ilişkin açılacak davalar maktu harç ve posta gideri ödenerek açılmaktadır. 2025 yılı itibarıyla bu masraflar yaklaşık 2.100 TL seviyesindedir. Dava sürecinde bilirkişi incelemesi talep edilmesi halinde, mahkeme tarafından ek olarak bilirkişi ücreti de alınmaktadır. Bilirkişi ücretleri mahkemelere göre değişmekle birlikte, uygulamada 5.000 TL’nin altında olmamaktadır.
Yargılama süreci yalnızca maliyet açısından değil, gelecek dört yıl boyunca uygulanacak vergi yükümlülüklerinin belirlenmesi bakımından da kritik önem arz etmektedir. Bugün yapılacak başvurular, ilerleyen dönemlerde ödenecek emlak vergisi ve buna bağlı diğer vergiler açısından mükellef lehine önemli avantajlar sağlayabilecektir. Bu nedenle dava açma masrafları ile muhtemel vergi yükü artışının karşılaştırmalı olarak değerlendirilmesi yerinde olacaktır.
Değerli Konut Vergisi yönünden konunun incelenmesi
Bu konu Değerli Konut Vergisi (DKV) açısından da önem arz etmektedir. 2025 yılında mesken nitelikli taşınmazlardan emlak vergi değeri 15.709.000 TL üzerinde olanlar DKV ödemek durumundadır. Değerli Konut Vergisi’nde bu eşik değer her yıl yeniden değerleme oranının yarısı oranında artırılmaktadır. Dolayısıyla 2026 yılında 15.709.000 TL’lik eşik değer, yeniden değerleme oranının yarısı kadar artırılacak ve yeni eşik buna göre belirlenecektir.
Takdir Komisyonu kararlarıyla emlak vergi değerlerinde olağanüstü artışlar yapıldığı dikkate alındığında, 2025 yılında DKV’ye tabi olmayan bir taşınmazın 2026 yılı itibarıyla bu yeni eşik değeri aşması ve vergi kapsamına girmesi ihtimal dahilindedir. Bir başka ifadeyle, söz konusu Takdir Komisyonu kararlarının DKV yönünden de doğrudan sonuçlar doğurabileceği görülmektedir.
Ayrıca bu yeni değerler yalnızca emlak vergisini değil, emlak vergisinin %10’u oranında alınmakta olan taşınmaz kültür varlıklarının korunmasına ait katkı payı, tapu harcı, emsal kira bedeli, değer artış kazancı ile veraset ve intikal vergisini de doğal olarak etkilemektedir. Bahse konu dava mesken niteliğindeki bir taşınmaza ilişkin ise bu hususun da dava sürecinde vurgulanması önemli olacaktır.
Sonuç olarak, 2026 yılı itibarıyla uygulanacak emlak vergisi değerleri, birçok farklı vergi ve masraf kalemi üzerinde belirleyici etki doğuracaktır. Fahiş artışların söz konusu olduğu durumlarda dava açma süresinin kaçırılmaması, mükelleflerin hak kaybına uğramamaları açısından büyük önem taşımaktadır. Bu süreçte, sürenin dikkatle takip edilmesi ve profesyonel hukuki destek alınması tavsiye edilmektedir.
Av. Yaren Kayaalp & Şaban Küçük, YMM
Sevgi & Saygılarımızla,
Tax & International Advisory | Taxia & Taxademy
