Abone Ol EN

2022-40 / Noterlik Kanunu Taşınmaz Satış İşlemleri

Tarih: 28.06.2022

No: 2022/40

 

28 Haziran 2022 tarih ve 31880 Sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 7413 sayılı Kanun ile hâkim ve savcılık mesleği ile noterlikte bazı düzenlemeler yapılmıştır.

Kanun TBMM’ye 24 maddelik bir Teklif olarak gelmiş olup, Teklifin çerçeve 9’uncu maddesi, maddenin metinden çıkarılmasına ilişkin verilen önergelerin kabul edilmesi neticesinde metinden çıkarılmış ve diğer maddeler buna göre teselsül ettirilmiştir.

Kanun Adalet Komisyonu’ndan 23 madde olarak Genel Kurula sevk edilmiş ve 23 Haziran 2022 tarihli Genel Kurul’da kabul edilmiştir.

Kanuna ilişkin Komisyon Raporu için tıklayınız.

Ayrıca 1512 Sayılı Noterlik Kanunu’nda “taşınmaz satış işlemlerine” yönelik gerçek kişiler ve şirketleri yakından ilgilendiren bazı değişiklikler yapılmıştır.

 

“Noterlerin Genel Olarak Yapacakları İşler” başlıklı 60’ıncı maddesine taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılması hususu da görev olarak eklenmiştir.

  • Maddenin birinci fıkrasının üç numaralı bendinde yapılan değişiklikle birlikte noterlerin görevleri arasına, “Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapmak ve bu sözleşmeyi taraflardan birinin talep etmesi, harç ve giderleri ödemesi hâlinde tapu bilişim sistemi vasıtasıyla tapu siciline şerh vermek, taşınmaz satış sözleşmesi yapmak” fıkrası eklenmiştir.

 

Kanuna “Taşınmaz Satış Sözleşmesi” başlıklı 61/A maddesi eklenmiştir.

  • 61 inci maddeden hemen sonra gelmek üzere eklenen “taşınmaz satış sözleşmesi” başlıklı Madde 61/A’ya göre;
  • Taşınmaz satış sözleşmesi noterler tarafından da yapılabilir.
  • Noterler, taşınmaz satış başvurusu üzerine başvuru belgesi düzenler, taşınmaz üzerindeki her türlü kısıtlamaları dikkate alır ve taşınmaz satışıyla ilgili diğer kanunlarda yer alan sınırlamalar ile usul ve esasları gözetir.
  • Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce tapu kayıt örneği ve diğer belgeler tapu bilişim sistemi vasıtasıyla noterlerle paylaşılır. Taşınmaza ilişkin kayıt ve belgelerin eksik olması hâlinde ilgili tapu müdürlüğünden eksik olan hususlar bu sistem üzerinden talep edilir ve eksiklikler tapu müdürlüğünce giderilerek sisteme aktarılır. Noterlerce hak sahibi belirlendikten ve taşınmazın satışına engel hukuki bir durumun bulunmadığı tespit edildikten sonra taşınmaz satış sözleşmesi yapılır.
  • Satış sözleşmesi taraflarca imzalandığı anda noter, tapu bilişim sisteminden yevmiye numarası alarak sözleşmeyi bu sisteme kaydeder. Sözleşmenin sisteme kaydından sonra tapu müdürlüğünce taşınmazın tapu siciline tescili sağlanır. Satış sözleşmesi ile diğer belgeler, noter tarafından sisteme aktarılır ve fiziki olarak arşivlenir.
  • Tapu kayıt örneği ve diğer belgelerden hak sahibinin belirlenememesi veya satışa engel hukuki bir durumun varlığı hâlinde noterlerce satış işlemi gerçekleştirilmez.
  • Noterler tarafından yapılacak taşınmaz satış sözleşmelerinden yalnızca Harçlar Kanununa ekli (4) sayılı tarifenin “I-Tapu işlemleri” başlıklı bölümünün (20) numaralı fıkrasının (a) bendi uyarınca tapu harcı alınır. Bu işlemler için 492 sayılı Kanunun tapu harçlarına ilişkin hükümleri ve gerekli harcı tamamen almadan işlem yapan noterler hakkında aynı Kanunun 128’inci maddesi hükmü uygulanır.
  • Taşınmaz satış sözleşmeleri damga vergisinden ve bu işlemlere ilişkin düzenlenen kâğıtlar değerli kâğıt bedellerinden istisnadır. (Halihazırda Damga Vergisi Kanunu’na ekli 1 sayılı Tabloya göre, resmi şekilde düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri, ön ödemeli konut satış sözleşmeleri, resmi şekilde düzenlenen kat karşılığı veya hasılat paylaşımı inşaat sözleşmeleri ve bu kapsamda yapılan taahhüt sözleşmelerinde damga vergisi oranı %0 olarak uygulanmaktadır.)
  • Bu madde kapsamında yapılan işlemler karşılığında noter ücreti dışında herhangi bir ücret alınmaz. Noter ücreti taşınmazın değerine göre beş yüz Türk lirasından az ve dört bin Türk lirasından fazla olamaz ve ücret tarifesinde gösterilir. Bu miktarlar, her yıl bir önceki yıla ilişkin olarak Vergi Usul Kanunu’nun mükerrer 298’inci maddesi hükümleri uyarınca tespit ve ilan edilen yeniden değerleme oranında takvim yılı başından geçerli olmak üzere artırılarak uygulanır.
  • Taşınmaz satış işlemleri için Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü döner sermaye işletmesine gelir kaydedilmek üzere hizmet bedeli alınır ve bu işlemler sebebiyle noterlere herhangi bir pay veya aidat ödenmez.
  • Bu maddenin uygulanmasına ilişkin usul ve esaslar, Hazine ve Maliye Bakanlığı ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının mütalaası alınarak Adalet Bakanlığınca çıkarılacak yönetmelikle düzenlenir.

 

“Noterlerin Hukuki Sorumlulukları” başlıklı 162’nci maddeye taşınmaz satış sözleşmesinden kaynaklanan zararlar da eklenmiştir.

  • Birinci fıkradan hemen sonra gelmek üzere “Taşınmaz satış sözleşmesinin düzenlenmesinden dolayı oluşan zarardan noterler de sorumludur. Bu zararın Devlet tarafından ödenmesi hâlinde Devlet, sözleşmeyi düzenleyen notere rücu eder. Notere karşı açılacak davalar, tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesinde görülür.” ibaresi eklenmiştir.
  • Taşınmaz satış işlemlerine ilişkin bu düzenlemeler dışında Kanun’da noterlik mesleğiyle ilgili olarak değişen diğer maddeler ise şu şekildedir;

 

“Atamadan Önce Vazgeçme” başlıklı madde 28,

  • Atanma veya nakil talebinde bulunan başvuru sahiplerinin vazgeçme talepleri, 22’nci maddeye göre yapılan ilan tarihinden itibaren bir ay içinde Adalet Bakanlığına fiziki olarak teslim edilmesi veya elektronik ortamda iletilmesi kaydıyla, atama işleminde değerlendirilir aksi hâlde vazgeçme talebi dikkate alınmaz.

 

“Göreve Başlama ve İstifa Etmiş Sayılma” başlıklı madde 30,

  • 30 uncu maddenin başlığıGöreve başlama ve istifa etmiş sayılma” şeklinde değiştirilmiştir. Maddenin üçüncü ve dördüncü fıkraları yürürlükten kaldırılmış olup bir ve ikinci fıkralarında değişikliğe gidilmiştir.
    • Birinci fıkrası “Noter sıfatı, noterliğe fiilen başlama tarihinde kazanılır. Kendi sınıfında veya yukarı sınıfta başka bir noterliğe atanan veya nakledilen noterin, o yer noterlik sıfatı, Cumhuriyet savcısının huzurunda yapılacak devir ve teslim işleminin bitmesiyle sona erer; yeni yer noterlik sıfatı ise bu yere fiilen başlama tarihinde kazanılır. Arada geçen sürede noter sıfatı devam eder.” olarak değişmiştir.
    • İkinci fıkrada yapılan değişiklik ile birlikte “Atama veya nakle ilişkin karar, Adalet Bakanlığının resmî internet sitesinde ilan edilir. Noter, ilan tarihinden itibaren bir ay içinde yeni görevine başlamak zorundadır. Haklı bir sebep olmaksızın süresi içinde görevine başlamayan noter, noterlik mesleğinden istifa etmiş sayılır.”

 

Konuyla ilgili geçiş hükümlerini düzenleyen Geçici Madde 21 eklenmiştir.

  • Bu maddeyi ihdas eden Kanunla, 28 inci ve 30 uncu maddelerin (atamadan önce vazgeçme ve göreve başlama ve istifa etmiş sayılma maddeleri) değiştirilen veya yürürlükten kaldırılan hükümleri, bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih itibarıyla yapılmış olan atama ve nakil ilanları ile bunlara ilişkin iş ve işlemler hakkında uygulanmaya devam olunur.
  • Bu maddeyi ihdas eden Kanunla, 60’ıncı maddede yapılan değişiklik ve eklenen 61/A maddesi, bu maddelerde öngörülen bilişim sisteminin kurulduğunun Adalet Bakanlığı resmî internet sitesinde duyurulduğu tarihten itibaren uygulanmaya başlanır. Bu bilişim sistemi, 1/1/2023 tarihine kadar kurulur. Cumhurbaşkanı bu süreyi altı aya kadar uzatabilir.”

 

Konuyu yakından takip ediyor olacağız.

Yapılacak düzenlemeler ve Adalet Bakanlığı resmi internet sitesinde yer alan gelişmelerden sizi zamanında haberdar edebilmemiz için bültenlerimize abone olabilirsiniz.

 

İlgili İçerik:

  • Taşınmaz devrine ilişkin önemli hükümler getiren ve İcra İflas Kanunlarında Değişiklik Öngören Kanun Teklifi TBMM’de kabul edilmiş ve 7327 sayılı Kanun olarak yasalaşmıştır.
  • 7327 Sayılı İcra ve İflâs Kanunu’yla birlikte adından da anlaşılacağı üzere icra, iflas sistemi ile birlikte konkordato alanında düzenlemeler yapılmıştır.
    • Kanun, 19 Haziran 2021 tarihli Resmî Gazetede yürürlüğe girmiştir. Kanun metnine ilgili linkten ulaşabilirsiniz. Kanun’da yapılan en önemli değişiklikler taşınmaz alım satım işlemleri ve cins tashihi harcıdır
  • Bu Kanundaki vergisel hükümleri incelediğimizde yapılan kanuni düzenlemenin emlak piyasası açısından da önemli etkileri olacağını söylemiştik. Özellikle iş yapma kolaylığı ve Belediyelerle entegre edilecek sistemle beraber alım satım işlemlerinin tamamen bankacılık sistemine kaydırılmasıyla beraber bu alanda önemli bir Reformu birlikte takip edeceğiz.
    • Daha fazla bilgiye buradan ulaşabilirsiniz.

 

Saygılarımızla,

Tax & International Advisory | Taxia & Taxademy

 




PDF İndir